“商住限購”、“認房又認貸”、“貸款折扣取消”、“房屋共同共有”......對付樓市這只“灰犀?！边€能有哪些應對之策？

金融機構為了防御這種“錢收不回來”的風險，想了很多辦法：給貸款投保、把貸款再次賣給別人，打包賣、分層次賣、按受益順序賣（CDS、MBS、ABS）......無論怎么賣，這些衍生品都有一個共性——總在“如何緩解債務”問題上想辦法，折騰半天房子還是以“債”的形式存在，只不過創造出更多的債務人分擔風險。這么多環節中只要有一家出現違約，危險依舊存在。

這時候一個叫做“REITs”的產品終于找到了它的用武之地。

但和基金經理直接購買房地產公司的股票、債券不同，REITs投資的房地產必須是基金公司名下的。

REITs大致分為兩種類型，第一種股權型?；鸸局苯淤I下商業建筑（比如公寓，購物中心，商務辦公樓，酒店，醫院，廠房和倉庫等等，范圍非常廣泛），其收益一般來自于轉租的租金和房產的增值部分，將租金作為分紅支付給投資者?，F有REITS中九成都采取了這種形式。

第二種抵押型，基金公司尋找那些資金周轉困難的地產開發商，用房產抵押借錢給他們，然后通過收取借款利息支付投資者分紅。在這種形式中，基金公司雖然沒有必須支付分紅的義務，但也要負擔開發商債務違約的風險，所以采取這種形式的REITs并不多見。

REITs打的口號是“帶領一般投資人感受不動產市場的收益魅力”。市中心的摩天大樓我們買不起，但樓上27層的朝南的那塊玻璃我們還是能買的，基金公司通過募集大量想買玻璃的中小投資者來購買整座大樓，反過來再為中小投資者提供了享受地產升值的機會。

收益狀況

所以目前實行REITs的國家都持鼓勵態度，比如提供一些稅收優惠等。

REITs的本質是信托基金，而信托需要將未來絕大部份的盈余用作派息（通常超過90%的收益都會用于分紅）。正因如此,REITs的收益率一般高于公債，貼近股票；而另一方面由于其不動產的特性，也使得在對抗通貨膨脹時特別有利。

近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%)。

REITs的優點明顯，首先是收益高，國際慣例90%以上的租金利潤都會分給股東；其次是分散分險，房地產跟其他金融產品的相關性極低，符合我們一直強調的投資組合原則；以及流動性強，像買賣股票一樣買賣房子，還免稅費用低。

但風險也是不可忽視。

比如第一家以REITs名義發行的“鵬華前海萬科封閉式混合型投資基金”所投資的地產——萬科前海企業公館所屬權并不在基金公司名下，投資者們買到的只是“特許經營權”而已。項目的收益權實際并沒有得到法律上的明確保護，這本來就是物權法的模糊地帶，一旦出現問題和極端情況，投資者連維權都找不到訴告對象。

我國急需的是建立REITs相關立法。從國際發展經驗看，REITS的法規歷程會非常艱苦。美國REITs創立于上世紀六十年代艾森豪威爾總統時期，在這個過程中間涉及到無數次法律稅法的修改，直到1965年第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITs成立51年。

目前國內有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關條例。還沒有一個真正房地產投資信托基金法出現，對基金的資產結構、資產運用、收入來源、利潤分配和稅收政策等加以明確界定和嚴格限制，致使國內的房地產投資基金大多處于較為散亂的發展階段，缺乏統一的標準和經營守則。目前冠名“REITs”的產品都還處于炒作階段。

REITs在國內已具備較為巨大的市場需求。央行采取的限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款數量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而意圖投資房地產的資金始終在尋找渠道，如果僅單純地“節流”而不注意“開源”，不利于房地產市場的持續健康發展。因此，無論是從維護經濟穩定的宏觀政策角度出發，還是解決房地產開發商資金來源的微觀企業角度出發，REITs在國內已經是呼之欲出了。

“不出預料的話，今年2017年會成為中國REITs的元年?！敝袊鳵EITs聯盟秘書長王剛表示，相關監管和有關部門也在醞釀REITs所涉及的稅收優惠安排。

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