講師介紹

王 晨 龍

• 北京大學房地產法研究中心法律碩士

• 北京大成律師事務所合伙人

• 8年以上法律工作經驗

• 擅長房地產、投資并購、知識產權和民事訴訟及仲裁等領域

課程亮點

1. 以案說法，深入淺出：依托講師豐富的房產交易案件處置經驗，結合大量實務案例，通過“案例講解+案例評析”的方式，深入淺出解析二手房交易中的法律風險及其防范措施。

2. 條理分明，落地實戰：聚焦二手房交易中的法律風險，立足全流程剖析二手房交易中的法律風險，全程突出干貨，為二手房交易指點迷津。

你將獲得

1. 梳理交易流程：系統梳理二手房交易九個流程，并基于全流程講解法律風險；

2. 厘清典型誤區：厘清定金VS訂金區別、房屋權屬核驗、租戶優先購買權、交易避稅、戶口遷移等方面的典型誤區；

3. 掌握實戰方法：結合大量案例抽絲剝繭剖析二手房交易各流程中的法律風險，并提供核驗相關信息要素、明確流程、協商、合同約定、訴訟等切實有效的防范方法，頗具實戰指導意義。

課程內容

1. 明確二手房交易的流程

看房 → 房屋權屬核驗 → 簽約 → 網簽備案 → 支付首付 → （貸款） → 過戶 → 交房 → （遷出戶口）

本課程將基于二手房交易的各個流程，分別剖析法律風險的防范措施。

2. 看房過程中的法律風險的識別與防范

結合典型案例解析看房中常見的法律風險及其防范措施

• 為避免承擔不利法律后果，務必看到所欲購買房屋后再簽訂《房屋買賣合同》；

• 高度警惕中介的虛假承諾，仔細辨認并咨詢相關人士，避免后續程序無法進行而導致損失；

• 區分訂金、定金、預付款的區別：定金作為履約的保證不能超過總房價的20%，超出部分只能作為首付款；而訂金與預付款不具備擔保性質。

• 支付定金的注意事項：數額不宜過高；務必先看房屋所有權證，再把定金交給房屋所有權上登記的個人，并由權利人在定金合同上簽字。

3. 房屋權屬核驗過程中的法律風險

了解北京市房屋權屬核驗的相關規定，歸納房源核驗信息的內容：

• 房屋所有權證號/不動產權證書號、權利人是否與房屋登記簿/不動產登記簿或權屬檔案等不動產登記資料記載的信息、系統信息不一致；

• 房屋是否存在查封、異議登記、抵押等限制性交易信息；

• 房屋登記簿/不動產登記簿或權屬檔案等不動產登記資料記載的該房屋坐落、建筑面積、規劃用途等基本信息。

對上述信息內容仔細核對，如有異議，及時向售房人提出，務必購買核驗后的房屋。

4. 簽約過程中的法律風險

• 簽約主體風險的識別與防范：若售房人已婚，須兩個人同時在場或有另一方公證授權；若售房人是老人，須見到售房人本人，若兩位老人一方過世，應確保房屋過戶到在世老人名下；

• 五種不同類型簽約標的風險識別與防范

學區房：須提前核實相關入學政策及房屋入學指標使用情況，將購買學區房這一特殊目的寫入合同，并約定合同目的不能實現時購房人有權要求解除合同并要求賠償房屋差價損失；

央產房：確保已辦理上市手續；

抵押房：謹慎購買，妥善簽訂合同并督促賣方解除抵押；

抵債房：存在價格明顯過低、合同多數條款空白、買房人未看過涉案房屋等顯失公平等情形，買賣合同可予以撤銷；

在租房：購房時核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等。

5. 網簽過程中的法律風險

結合案例解析網簽價格與成交價格不一致引發爭議中，出于避稅目的導致網簽價格過低，將被稅務機關予以雙向處罰，但對雙方簽訂和履行買賣合同的民事行為效力無影響。

6. 支付首付過程中的法律風險

“交易結算資金專用存款賬戶”四種資金監管形式：

• 賣方房屋未設定抵押，買房人一次性全額付款；

• 賣方房屋未設定抵押，買房人抵押貸款；

• 賣方房屋已設定抵押，買房人一次性全額付款；

• 賣方房屋已設定抵押，買房人抵押貸款。

其中第三種情形下，通常由中介方和買方，會同賣方共同到賣方貸款銀行辦理提前還貸，再去房管局解除抵押，此做法仍存在賣方解押后不配合房地產過戶的交易風險。

7. 貸款過程中的法律風險

簽約前考察房屋房齡、了解購房人貸款評級等，防范可能出現因無法批貸或批貸金額不足導致重大損失；

貸款面簽前將流程核實清楚，避免反復面簽導致售房人不再配合的情況發生。

8. 過戶過程中的法律風險

結合案例說明房價過快上漲賣方不配合過戶情形下，買賣雙方先協商解決，協商不成買方通過法律訴訟要求賣方履行過戶手續。

9. 交房過程中的法律風險

交接前核查是否存在水電、煤氣和取暖等公共事業費大額欠繳情況，可預留一部分購房款在交房后支付或在過戶前先進行房屋交接。

10. 售房人遷出戶口過程中的法律風險

涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

適合人群

理財經理、理財顧問、各類持證人：掌握二手房交易中的法律風險防范方法，為提升對相關客戶的服務水平夯實基礎。

有二手房交易需求的理財客戶：掌握二手房交易中尤其是購房人的法律風險防范措施，減少風險隱患。