講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學法學碩士

• 北京某融資擔保有限公司總經理

• 北京那融律師事務所主任

課程亮點

1、邏輯清晰：風險點，產生風險原因以及規避手段，課程邏輯清晰，結構合理。

2、分析透徹：老師作為一個有豐富經驗的律師，對問題的分析直達根本，有一種頓悟的感覺。

3、流程梳理：競拍前準備，競拍中，競拍后，老師一一進行了梳理，流程清晰。

你將獲得

1、購買法拍房的常見風險

2、購買法拍房規避風險的方式

3、法拍房購買模擬演練

課程內容

本節課程是整個課程的核心部分，重點講解購買法拍房存在的風險以及應對方法，以下會對風險及規避方法進行詳細的介紹。

一、騰房風險

騰房問題，可以說是法拍房購買中遇到的最大的問題。

常見有房主賴著不走占房，還有第三方占房，第三方占房多為租賃方式。

規避方法：提前調查，詢問案件法官及法服機構，了解房主配合度。

建議：

房主占房的，如果房主沒有其他住房，拍賣所得中會有一部分資金用來支付房主的租金，讓房主能夠有住所。無法院依據的，申請法院強制騰退、訴訟；

第三方占房的，有一些為一次性付清多年租金，可以調查租房合同真實性，采取訴訟、自力救濟、刑事報案、自訴等騰房。

二、租賃風險

有些房產存在真實的長期租賃合同，競拍成功后也無法入住；“買賣不破租賃”。

1. 抵押之前租賃的，租賃優先；抵押登記之后租賃的，抵押優先；租賃優先時，帶租拍賣。

2. 租賃權與處置權不是一個概念，享有租賃權不能排除拍賣，即使適用“買賣不破租賃”，也應帶租拍賣。

3. 判斷“買賣不破租賃”的關鍵點：租賃協議時間早于抵押、承租人實際占有、租金繳納符合常理（抵債的不適用）、租期和租金交納符合常理。

三、落戶風險

競拍成功之后房租有戶口掛靠，無法落戶。

規避：拍賣之前調查，目前大多數派出所禁止無房本查詢戶口情況，法院執行局不處理戶口問題。

可間接調查，看房主身份證地址、房主有無其他住房，是否配合遷戶等。

可以在拿到房產證以后到戶籍所在地的派出所進行登記申請，之前房屋所占用戶口信息直接為空掛戶。

購買法拍房模擬演練

1. 確定意向房屋

a.主要法拍平臺：京東拍賣、阿里拍賣、融E購司法拍賣平臺、北京產權交易所司法拍賣網絡平臺；

b.選房和調查。

按意愿篩選房屋：利用網絡平臺篩選房屋，可以通過一些中介機構的平臺看匯總信息，免去跨平臺看房的困擾；

實地看房、調查：認真研討公告、查看房屋詳情；

委托第三方調查：網絡調查，電話調查，實地調查。

2. 參與競拍

a.報名參與競拍后按網站提示繳納保證金；

b.開拍后也可以報名參拍；

c.注意各銀行向拍賣平臺轉賬的限額問題，建議提前繳納保證金，以免錯過競拍；

d.開拍后注意出價金額，避免烏龍；

e.保持冷靜，按競拍方案出價，避免悔拍。

3. 拍賣成交及過戶

4. 收房

適合人群

機構客戶經理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產相關知識，為客戶提供更加全面的服務。

高凈值客戶：了解另類房產購買途徑，能夠為自己的提供更多選擇。

有購房需求人群：為不滿足限購政策人群提供購房新途徑，為有購房需求者提供新選擇，選對了可以節約購房成本。