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講師介紹
楊 建 榮
• 蘇州大學法學碩士
• 北京某融資擔保有限公司總經理
• 北京那融律師事務所主任
課程亮點
1、邏輯清晰:風險點,產生風險原因以及規避手段,課程邏輯清晰,結構合理。
2、流程梳理:清晰梳理了法拍房的購買流程及注意事項。
3、分析透徹:老師作為一個有豐富經驗的律師,對問題的分析直達根本,有一種頓悟的感覺。
你將獲得
1、法拍房購買注意事項
2、法拍房購買流程
3、購買法拍房的主要風險及規避手段
課程內容
一、什么是法拍房
法拍房是法院拍賣的房產的簡稱,指被法院強制執行拍賣的房屋,當債務人無力履行債務時,被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下財產拍賣,以拍賣所得價金滿足債權,在此過程中被拍賣的房子就是所謂的法拍房。
法拍房的優點:
1. 價格優勢:法院進行第一次拍賣時一般起拍價是評估價的七折。
當然也有特殊情況,比如,起拍價為議價或者競價人數非常多,且多為有意購買的競爭者,法拍房就沒有價格優勢了。
2. 稅費優勢:法拍房是特殊的二手房交易,稅費一般按照規定來支付,買方只承擔買方稅。
3. 無中介費:法院通過公開渠道發布信息,不需要支付中介費。
4. 有司法機關背書:交易安全性有保障,過戶容易。
二、法拍房的主要風險及規避手段
本節課程是整個課程的核心部分,重點講解購買法拍房存在的7種風險以及應對方法。
1、競拍失敗風險
購買法拍房會占用保證金,一旦競拍失敗,保證金占用成本較高,因為法拍房拍賣是在互聯網平臺上進行的,由于銀行限額問題,參與競拍者都會提前將保證金存入賬戶,占用時間較長,如果是高價房產,成本極高。
機會成本,一旦決定對某一房產進行競拍就很少有精力關注其他房產,資金問題,限購問題,時間問題都會涉及。
心理挫敗感,在對競拍房產進行選擇時,一定會傾注心血,一旦決定競拍會對房產產生情感,競拍失敗帶來的心理挫敗感,不能忽視。
怎樣規避?
a. 提前了解二手房和法拍房市場行情;
b. 實地了解房屋環境,戶型和裝修等情況;
c. 對房屋成交大概價格進行預測,制定競拍方案。
2、費用超預算風險
物業費,取暖費,水電氣費,稅的問題
尤其高端物業的費用較高,如果沒有提前了解費用情況會導致費用超預算的情況出現;
在進行競拍時,如果沒有仔細看公告,稅如果需要買方全額承擔的話也會導致費用超預算情況出現;
如果只是超出預算較少金額進行補足即可,但是如果金額巨大,非常可能導致競拍后違約。
規避方法:
提前進行調查,通過物業等服務機構對費用情況進行摸底;
查詢當地政策,如兩限房,經濟適用房等特殊房產有相關的房地產政策,一定要提前確認。
3、過戶風險
最重要的就是限購問題,外地法院拍賣本地房產不限購這一條僅在個別時候,個別地區有效,一定要仔細閱讀公告,確認購房資格后再進行拍賣。
規避方法:
1. 提前了解所在城市限購政策,最好提前去有關窗口咨詢;
2. 自然人代理人問題,提前認真研讀公告中關于代理人的規定,提前準備資料。
4、悔拍風險
悔拍的后果
a.交納的保證金不予退還,依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原始拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務及與拍賣相關的被執行人的債務。
b.悔拍后重新拍賣的,原買受人不得參加競買。重新拍賣的成交價低于原拍賣價款的,該差價與原拍賣傭金及實際產生的費用,一并由原買受人承擔,從原買受人預交的保證金中扣除。扣除保證金數額不足的,由原買受人補交;拒不補交的,強制執行。
c.無正當理由悔拍不排除對個人征信所造成不利后果。
規避方法:審慎參拍、專業化調查、有計劃出價,制定競拍方案
5、騰房風險
騰房問題,可以說是法拍房購買中遇到的最大的問題。
常見有房主賴著不走占房,還有第三方占房,第三方占房多為租賃方式。
規避方法:提前調查,詢問案件法官及法服機構,了解房主配合度。
建議:
房主占房的,如果房主沒有其他住房,拍賣所得中會有一部分資金用來支付房主的租金,讓房主能夠有住所。無法院依據的,申請法院強制騰退、訴訟;
第三方占房的,有一些為一次性付清多年租金,可以調查租房合同真實性,采取訴訟、自力救濟、刑事報案、自訴等騰房。
6、租賃風險
有些房產存在真實的長期租賃合同,競拍成功后也無法入住;“買賣不破租賃”。
a. 抵押之前租賃的,租賃優先。抵押登記之后租賃的,抵押優先。租賃優先時,帶租拍賣;
b. 租賃權與處置權不是一個概念,享有租賃權不能排除拍賣,即使適用“買賣不破租賃”,也應帶租拍賣;
c. 判斷“買賣不破租賃”的關鍵點:租賃協議時間早于抵押、承租人實際占有、租金繳納符合常理(抵債的不適用)、租期和租金交納符合常理。
7、落戶風險
競拍成功之后房租有戶口掛靠,無法落戶。
規避:拍賣之前調查,目前大多數派出所禁止無房本查詢戶口情況,法院執行局不處理戶口問題。
可間接調查,看房主身份證地址、房主有無其他住房,是否配合遷戶等;
可以在拿到房產證以后到戶籍所在地的派出所進行登記申請,之前房屋所占用戶口信息直接為空掛戶。
三、購買法拍房模擬演練
1. 確定意向房屋
a. 主要法拍平臺:京東拍賣、阿里拍賣、融E購司法拍賣平臺、北京產權交易所司法拍賣網絡平臺;
b. 選房和調查。
按意愿篩選房屋:利用網絡平臺篩選房屋,可以通過一些中介機構的平臺看匯總信息,免去跨平臺看房的困擾;
實地看房、調查:認真研討公告、查看房屋詳情;
委托第三方調查:網絡調查,電話調查,實地調查。
2. 參與競拍
a. 報名參與競拍后按網站提示繳納保證金;
b. 開拍后也可以報名參拍;
c. 注意各銀行向拍賣平臺轉賬的限額問題,建議提前繳納保證金,以免錯過競拍;
d. 開拍后注意出價金額,避免烏龍;
e. 保持冷靜,按競拍方案出價,避免悔拍。
3. 拍賣成交及過戶
4. 收房
適合人群
機構客戶經理:能夠拓展眼界,了解較為冷門的房產相關知識,為客戶提供更加全面的服務。
高凈值客戶:了解另類房產購買途徑,能夠為自己的提供更多選擇。
有購房需求人群:為不滿足限購政策人群提供購房新途徑,為有購房需求者提供新選擇,選對了可以節約購房成本。
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