講師介紹

楊 建 榮

• 蘇州大學法學碩士

• 北京某融資擔保有限公司總經理

• 北京那融律師事務所主任

課程亮點

1、邏輯清晰：風險點，產生風險原因以及規避手段，課程邏輯清晰，結構合理。

2、流程梳理：清晰梳理了法拍房的購買流程及注意事項。

3、分析透徹：老師作為一個有豐富經驗的律師，對問題的分析直達根本，有一種頓悟的感覺。

你將獲得

1、法拍房購買注意事項

2、法拍房購買流程

3、購買法拍房的主要風險及規避手段

課程內容

一、什么是法拍房

法拍房是法院拍賣的房產的簡稱，指被法院強制執行拍賣的房屋，當債務人無力履行債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下財產拍賣，以拍賣所得價金滿足債權，在此過程中被拍賣的房子就是所謂的法拍房。

法拍房的優點：

1. 價格優勢：法院進行第一次拍賣時一般起拍價是評估價的七折。

當然也有特殊情況，比如，起拍價為議價或者競價人數非常多，且多為有意購買的競爭者，法拍房就沒有價格優勢了。

2. 稅費優勢：法拍房是特殊的二手房交易，稅費一般按照規定來支付，買方只承擔買方稅。

3. 無中介費：法院通過公開渠道發布信息，不需要支付中介費。

4. 有司法機關背書：交易安全性有保障，過戶容易。

二、法拍房的主要風險及規避手段

本節課程是整個課程的核心部分，重點講解購買法拍房存在的7種風險以及應對方法。

1、競拍失敗風險

購買法拍房會占用保證金，一旦競拍失敗，保證金占用成本較高，因為法拍房拍賣是在互聯網平臺上進行的，由于銀行限額問題，參與競拍者都會提前將保證金存入賬戶，占用時間較長，如果是高價房產，成本極高。

機會成本，一旦決定對某一房產進行競拍就很少有精力關注其他房產，資金問題，限購問題，時間問題都會涉及。

心理挫敗感，在對競拍房產進行選擇時，一定會傾注心血，一旦決定競拍會對房產產生情感，競拍失敗帶來的心理挫敗感，不能忽視。

怎樣規避？

a. 提前了解二手房和法拍房市場行情；

b. 實地了解房屋環境，戶型和裝修等情況；

c. 對房屋成交大概價格進行預測，制定競拍方案。

2、費用超預算風險

物業費，取暖費，水電氣費，稅的問題

尤其高端物業的費用較高，如果沒有提前了解費用情況會導致費用超預算的情況出現；

在進行競拍時，如果沒有仔細看公告，稅如果需要買方全額承擔的話也會導致費用超預算情況出現；

如果只是超出預算較少金額進行補足即可，但是如果金額巨大，非常可能導致競拍后違約。

規避方法：

提前進行調查，通過物業等服務機構對費用情況進行摸底；

查詢當地政策，如兩限房，經濟適用房等特殊房產有相關的房地產政策，一定要提前確認。

3、過戶風險

最重要的就是限購問題，外地法院拍賣本地房產不限購這一條僅在個別時候，個別地區有效，一定要仔細閱讀公告，確認購房資格后再進行拍賣。

規避方法：

1. 提前了解所在城市限購政策，最好提前去有關窗口咨詢；

2. 自然人代理人問題，提前認真研讀公告中關于代理人的規定，提前準備資料。

4、悔拍風險

悔拍的后果

a.交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原始拍賣價款的差價、沖抵本案被執行人的債務及與拍賣相關的被執行人的債務。

b.悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。重新拍賣的成交價低于原拍賣價款的，該差價與原拍賣傭金及實際產生的費用，一并由原買受人承擔，從原買受人預交的保證金中扣除。扣除保證金數額不足的，由原買受人補交；拒不補交的，強制執行。

c.無正當理由悔拍不排除對個人征信所造成不利后果。

規避方法：審慎參拍、專業化調查、有計劃出價，制定競拍方案

5、騰房風險

騰房問題，可以說是法拍房購買中遇到的最大的問題。

常見有房主賴著不走占房，還有第三方占房，第三方占房多為租賃方式。

規避方法：提前調查，詢問案件法官及法服機構，了解房主配合度。

建議：

房主占房的，如果房主沒有其他住房，拍賣所得中會有一部分資金用來支付房主的租金，讓房主能夠有住所。無法院依據的，申請法院強制騰退、訴訟；

第三方占房的，有一些為一次性付清多年租金，可以調查租房合同真實性，采取訴訟、自力救濟、刑事報案、自訴等騰房。

6、租賃風險

有些房產存在真實的長期租賃合同，競拍成功后也無法入住；“買賣不破租賃”。

a. 抵押之前租賃的，租賃優先。抵押登記之后租賃的，抵押優先。租賃優先時，帶租拍賣；

b. 租賃權與處置權不是一個概念，享有租賃權不能排除拍賣，即使適用“買賣不破租賃”，也應帶租拍賣；

c. 判斷“買賣不破租賃”的關鍵點：租賃協議時間早于抵押、承租人實際占有、租金繳納符合常理（抵債的不適用）、租期和租金交納符合常理。

7、落戶風險

競拍成功之后房租有戶口掛靠，無法落戶。

規避：拍賣之前調查，目前大多數派出所禁止無房本查詢戶口情況，法院執行局不處理戶口問題。

可間接調查，看房主身份證地址、房主有無其他住房，是否配合遷戶等；

可以在拿到房產證以后到戶籍所在地的派出所進行登記申請，之前房屋所占用戶口信息直接為空掛戶。

三、購買法拍房模擬演練

1. 確定意向房屋

a. 主要法拍平臺：京東拍賣、阿里拍賣、融E購司法拍賣平臺、北京產權交易所司法拍賣網絡平臺；

b. 選房和調查。

按意愿篩選房屋：利用網絡平臺篩選房屋，可以通過一些中介機構的平臺看匯總信息，免去跨平臺看房的困擾；

實地看房、調查：認真研討公告、查看房屋詳情；

委托第三方調查：網絡調查，電話調查，實地調查。

2. 參與競拍

a. 報名參與競拍后按網站提示繳納保證金；

b. 開拍后也可以報名參拍；

c. 注意各銀行向拍賣平臺轉賬的限額問題，建議提前繳納保證金，以免錯過競拍；

d. 開拍后注意出價金額，避免烏龍；

e. 保持冷靜，按競拍方案出價，避免悔拍。

3. 拍賣成交及過戶

4. 收房

適合人群

機構客戶經理：能夠拓展眼界，了解較為冷門的房產相關知識，為客戶提供更加全面的服務。

高凈值客戶：了解另類房產購買途徑，能夠為自己的提供更多選擇。

有購房需求人群：為不滿足限購政策人群提供購房新途徑，為有購房需求者提供新選擇，選對了可以節約購房成本。