圖片來源：中國人民銀行官網(wǎng)

為此，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲銀行等各大銀行相繼發(fā)布公告稱，將于8月25日起，將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價。

圖片來源：中國工商銀行

消息一出，大眾都感到非常困惑：LPR是什么？此次轉(zhuǎn)換是強制的嗎？之后還可以再次選擇固定利率嗎？

一、LPR是什么？

貸款市場報價利率（LPR）是由具有代表性的報價行，根據(jù)本行對最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎(chǔ)性的貸款參考利率。

利率的市場化，這是時代的要求。

把利率雙軌制變一軌制，消除套利空間，是金融事業(yè)健康發(fā)展的方向，這個毋庸置疑。 

原來的房貸利率，是根據(jù)國家定的基準利率，各商業(yè)銀行做小幅浮動： 房貸利率=基準利率X（1+浮動比率） 現(xiàn)在要市場化，那么如何市場化？這是由18家商業(yè)銀行來共同定價。這18家銀行既有工農(nóng)中建國有大銀行，也有渣打等外資銀行，還有臺州銀行等地方銀行。

他們?yōu)楹尉涂梢允袌龌四兀恳驗樗麄円虬l(fā)幣行付利息，他們要向客戶放錢收利息。它們必然會追求一個相對合適的價格。這里還有一套規(guī)則，比如去掉最高分和最低分，再進行加權(quán)平均等。這個值就叫LPR。房貸就變成： 房貸利率=LPR+加點 這里的加點，有政策加點和個人加點。個人加點包含銀行利潤和對個人征信、流水等情況評估后做的加點。

 比如：現(xiàn)在的房貸是根據(jù)2019年12月20日的LPR來確定的，當時的LPR=4.8%，于是你的房貸利率構(gòu)成就是： 首套=4.8%+0%（政策加點）+0.5%（個人加點）=5.3%二套=4.8%+0.6%（政策利潤）+0.5（個人加點）=5.9%  。LPR也是兩個部分構(gòu)成的： LPR=MLF+ 加點 MLF是央行定的，是央行放水工具中的中期借貸便利。

當然MLF也不能說是央行單方面定的，是它給商業(yè)銀行的市場化利率。加點是商業(yè)銀行的利潤或者對風險的補償部分。

以2017年基準利率為4.9%來舉例，看看如何轉(zhuǎn)換成LPR的計算。比如當時可能有兩種，買房受鼓勵的，會在基準利率下浮10%；不鼓勵的，在基準利率上浮10%，那么原房貸利率： 4.9%X90%=4.41%（下浮10%）4.9%X110%=5.39%（上浮10%） ，根據(jù)文件現(xiàn)在轉(zhuǎn)一律按照2019年12月20日的LPR來確定的，當時的LPR=4.8%，于是房貸利率就變成這樣的公式了： 4.8%-0.39%=4.41%、4.8%+0.59%=5.39% ，但是4.8%部分未來可是要變的，目前7月份的LPR已經(jīng)降到是4.65%，下一年度如果不繼續(xù)降，即使用這個LPR值，那就少了0.15%。

要根據(jù)自身情況、當下市場利率走勢以及貸款價格、貸款期限、貸款余額等多方因素綜合考量，選擇最適合自己的方式。如果未來LPR低于固定利率，那么轉(zhuǎn)換LPR會更好；如果LPR高于固定利率，那還是選擇固定利率更好。

8月20日，中國人民銀行公布了最新市場報價利率：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。據(jù)此前央行公布的市場報價利率，從2020年4月份至8月份，LPR連續(xù)5個月未做調(diào)整。

圖片來源：中國人民銀行官網(wǎng)

轉(zhuǎn)換成LPR之后還能再轉(zhuǎn)回固定利率嗎？此次轉(zhuǎn)換也可以選擇固定利率。其實是有兩種選擇，可轉(zhuǎn)為以貸款市場報價利率（LPR）為定價基準的浮動利率，或者也可以轉(zhuǎn)為固定利率。但是只能轉(zhuǎn)換一次定價方式。

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根據(jù)8月12日的各大行批量轉(zhuǎn)換通知，此次批量轉(zhuǎn)換LPR后，如果客戶不滿此次轉(zhuǎn)化，可于今年底前，進行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商。

相比固定利率，LPR的市場化程度更高，會根據(jù)市場情況浮動，LPR未來走勢與未來經(jīng)濟形勢直接相關(guān)，難以預估。就目前來看，LPR大致呈穩(wěn)定趨勢，貸款人轉(zhuǎn)換后很有可能會減輕部分貸款負擔。