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熱門(mén)金庫(kù)網(wǎng) 2020-10-22 16:38
摘要
日前,一條新聞引起大眾廣泛熱議。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報(bào)告。報(bào)告顯示,8月份70大中城市中有59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲;其中一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅有所擴(kuò)大,二三線(xiàn)城市同比漲幅回落或與上月相同。 房?jī)r(jià)總是能輕易牽動(dòng)大家的心房,尤其是一線(xiàn)城市房子的價(jià)格,只要有所波動(dòng)都能迅速成為大新聞。
圖片來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局
歸根結(jié)底,大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感都源于房子是家庭的重要財(cái)產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社有關(guān)報(bào)告披露,2019年全國(guó)家庭平均自有住房套數(shù)為1.02套,也就意味著每個(gè)家庭至少有1套住房。在城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,房產(chǎn)占到7成;農(nóng)村居民占到5成以上。換言之,房產(chǎn)的問(wèn)題是各個(gè)家庭都會(huì)涉及的問(wèn)題。而且,我國(guó)傳統(tǒng)思想中,父母一般把房產(chǎn)留給孩子,為孩子留下一筆財(cái)產(chǎn)。
選擇正確合適的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式,一方面能夠?qū)崿F(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)利益的最大化,保護(hù)家族財(cái)富不被稀釋或者外流,另一方面也能為未來(lái)子女出售或再次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)排除障礙。那么,怎么選擇合適自家的過(guò)戶(hù)方式呢?常見(jiàn)的過(guò)戶(hù)方式都有哪些呢?
贈(zèng)與是最常見(jiàn)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式,它最大的有優(yōu)勢(shì)在于房屋產(chǎn)權(quán)人可以自行選擇把房產(chǎn)贈(zèng)與任何人。如果是家庭房產(chǎn)過(guò)戶(hù)問(wèn)題,在多子女情況下,父母可以選擇將房產(chǎn)贈(zèng)與任何人。但是,贈(zèng)與的劣勢(shì)在于需要繳納3%-5%的契稅,參考購(gòu)房時(shí)的實(shí)際價(jià)格,并按贈(zèng)與時(shí)建委最低指導(dǎo)價(jià)的計(jì)稅依據(jù)綜合去核定契稅的具體價(jià)格。同時(shí),因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移,父母和子女雙方還需要交納印花稅,根據(jù)目前法律相關(guān)規(guī)定,2021年底前減半征收,也就是辦理贈(zèng)與雙方需要交納0.025%的印花稅。 如果贈(zèng)與雙方有親屬關(guān)系證明,個(gè)稅、增值稅、土地增值稅都是免責(zé)或不征的。所以在繳稅時(shí)需要提供親屬關(guān)系的證明。值得注意的是,在贈(zèng)與時(shí),受贈(zèng)人須具有購(gòu)房資質(zhì),否則無(wú)法贈(zèng)與。
舉個(gè)例子,假設(shè)小A夫婦花費(fèi)600萬(wàn)元購(gòu)入一套房產(chǎn),打算贈(zèng)與兒子小B。那么小B就是承受人,需要交納一定的稅費(fèi)。假設(shè)該城市的稅率是3%,那么一共需要繳納兩部分共18.3萬(wàn)元的稅費(fèi),分別是契稅(小B個(gè)人)和印花稅(雙方)。
600*3%=18萬(wàn) 600*0.025%*2=0.3萬(wàn)
如果小B想要把這套房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓小C,則需要分情況考慮,如果小B名下只有這一套房產(chǎn),且自父母持有時(shí)間起算,已滿(mǎn)5年,那么采用贈(zèng)與方式再轉(zhuǎn)讓小C時(shí)僅需繳納18.3萬(wàn)元的稅費(fèi)就可以;如果采取贈(zèng)與方式再轉(zhuǎn)讓時(shí),小B名下有其他房產(chǎn),小C需要額外繳納(800-200-10-18.15)*20%=114.37萬(wàn)元稅費(fèi)。所以小C總合需繳納約132.67萬(wàn)元稅費(fèi)。
綜上所述,贈(zèng)與過(guò)程中取得環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較輕,但是再轉(zhuǎn)讓時(shí)就要考慮是否有其他房產(chǎn)的問(wèn)題,有時(shí)也會(huì)面臨較重的稅負(fù)。
繼承方式是親屬關(guān)系中房產(chǎn)過(guò)戶(hù)較為劃算的一種了。如果是父母子女之間的過(guò)戶(hù),法定繼承人的繼承成本非常低,雙方僅需要繳納0.025%的印花稅。其他稅種均是免征或者不征的;如果是非法定繼承人,那么需要按規(guī)定繳納3%-5%的契稅,并提交繼承公證書(shū)。子女將所繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓他人時(shí)需要考慮增值稅的問(wèn)題,如果子女名下有其他房產(chǎn),那需要根據(jù)各地規(guī)定的不同,繳納增值稅和附加稅費(fèi)。注意,繼承人不需要有購(gòu)房資格就可以繼承房產(chǎn)。
如果采用買(mǎi)賣(mài)的方式把房產(chǎn)給子女,那么子女需要有當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì),而且從父母出買(mǎi)入房子會(huì)對(duì)其未來(lái)再購(gòu)房資質(zhì)產(chǎn)生影響。根據(jù)家庭現(xiàn)有住房套數(shù)、住房面積、地區(qū)規(guī)定的不同,雙方需要繳納的契稅也不相同。買(mǎi)賣(mài)相比其他兩種方式,一二套有一定的稅優(yōu),稅負(fù)相對(duì)均衡,但是子女再轉(zhuǎn)讓時(shí)需要持有一定年限才能享受稅收的優(yōu)惠政策。 根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情況不同,應(yīng)該選擇最適合自身的過(guò)戶(hù)方式。
總結(jié)以上三種過(guò)戶(hù)方式的稅費(fèi)問(wèn)題,如想均衡過(guò)戶(hù)再轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)稅負(fù)、簡(jiǎn)化流程,建議采用買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的方式;如果僅想盡量減輕過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)稅負(fù)、簡(jiǎn)化流程,或盡快再轉(zhuǎn)讓又希望享受稅優(yōu)計(jì)劃,建議采用贈(zèng)與過(guò)戶(hù);如果房產(chǎn)套數(shù)已滿(mǎn)無(wú)購(gòu)房資質(zhì)或不著急過(guò)戶(hù)且家庭關(guān)系簡(jiǎn)單,建議采用繼承過(guò)戶(hù)的方式。 “父母之愛(ài)子,則為之計(jì)深遠(yuǎn)”,父母總是會(huì)為子女做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算,希望能在自己過(guò)世之后給子女留下一份生活保障。房子作為一般家庭最重的財(cái)富,選擇最劃算的方式傳給子女非常重要。珍惜父母給我們的愛(ài),心懷感恩,活在當(dāng)下。
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