日前，一條新聞引起大眾廣泛熱議。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報(bào)告。報(bào)告顯示，8月份70大中城市中有59城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲；其中一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅有所擴(kuò)大，二三線(xiàn)城市同比漲幅回落或與上月相同。 房?jī)r(jià)總是能輕易牽動(dòng)大家的心房，尤其是一線(xiàn)城市房子的價(jià)格，只要有所波動(dòng)都能迅速成為大新聞。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

歸根結(jié)底，大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感都源于房子是家庭的重要財(cái)產(chǎn)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社有關(guān)報(bào)告披露，2019年全國(guó)家庭平均自有住房套數(shù)為1.02套，也就意味著每個(gè)家庭至少有1套住房。在城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)占到7成；農(nóng)村居民占到5成以上。換言之，房產(chǎn)的問(wèn)題是各個(gè)家庭都會(huì)涉及的問(wèn)題。而且，我國(guó)傳統(tǒng)思想中，父母一般把房產(chǎn)留給孩子，為孩子留下一筆財(cái)產(chǎn)。

選擇正確合適的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)利益的最大化，保護(hù)家族財(cái)富不被稀釋或者外流，另一方面也能為未來(lái)子女出售或再次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)排除障礙。那么，怎么選擇合適自家的過(guò)戶(hù)方式呢？常見(jiàn)的過(guò)戶(hù)方式都有哪些呢？

贈(zèng)與過(guò)戶(hù)

贈(zèng)與是最常見(jiàn)的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)方式，它最大的有優(yōu)勢(shì)在于房屋產(chǎn)權(quán)人可以自行選擇把房產(chǎn)贈(zèng)與任何人。如果是家庭房產(chǎn)過(guò)戶(hù)問(wèn)題，在多子女情況下，父母可以選擇將房產(chǎn)贈(zèng)與任何人。但是，贈(zèng)與的劣勢(shì)在于需要繳納3%-5%的契稅，參考購(gòu)房時(shí)的實(shí)際價(jià)格，并按贈(zèng)與時(shí)建委最低指導(dǎo)價(jià)的計(jì)稅依據(jù)綜合去核定契稅的具體價(jià)格。同時(shí)，因?yàn)橛挟a(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，父母和子女雙方還需要交納印花稅，根據(jù)目前法律相關(guān)規(guī)定，2021年底前減半征收，也就是辦理贈(zèng)與雙方需要交納0.025%的印花稅。 如果贈(zèng)與雙方有親屬關(guān)系證明，個(gè)稅、增值稅、土地增值稅都是免責(zé)或不征的。所以在繳稅時(shí)需要提供親屬關(guān)系的證明。值得注意的是，在贈(zèng)與時(shí)，受贈(zèng)人須具有購(gòu)房資質(zhì)，否則無(wú)法贈(zèng)與。

舉個(gè)例子，假設(shè)小A夫婦花費(fèi)600萬(wàn)元購(gòu)入一套房產(chǎn)，打算贈(zèng)與兒子小B。那么小B就是承受人，需要交納一定的稅費(fèi)。假設(shè)該城市的稅率是3%，那么一共需要繳納兩部分共18.3萬(wàn)元的稅費(fèi)，分別是契稅（小B個(gè)人）和印花稅（雙方）。

600*3%=18萬(wàn) 600*0.025%*2=0.3萬(wàn)

如果小B想要把這套房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓小C，則需要分情況考慮，如果小B名下只有這一套房產(chǎn)，且自父母持有時(shí)間起算，已滿(mǎn)5年，那么采用贈(zèng)與方式再轉(zhuǎn)讓小C時(shí)僅需繳納18.3萬(wàn)元的稅費(fèi)就可以；如果采取贈(zèng)與方式再轉(zhuǎn)讓時(shí)，小B名下有其他房產(chǎn)，小C需要額外繳納（800-200-10-18.15）*20%=114.37萬(wàn)元稅費(fèi)。所以小C總合需繳納約132.67萬(wàn)元稅費(fèi)。

綜上所述，贈(zèng)與過(guò)程中取得環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較輕，但是再轉(zhuǎn)讓時(shí)就要考慮是否有其他房產(chǎn)的問(wèn)題，有時(shí)也會(huì)面臨較重的稅負(fù)。

繼承和買(mǎi)賣(mài)

繼承方式是親屬關(guān)系中房產(chǎn)過(guò)戶(hù)較為劃算的一種了。如果是父母子女之間的過(guò)戶(hù)，法定繼承人的繼承成本非常低，雙方僅需要繳納0.025%的印花稅。其他稅種均是免征或者不征的；如果是非法定繼承人，那么需要按規(guī)定繳納3%-5%的契稅，并提交繼承公證書(shū)。子女將所繼承房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓他人時(shí)需要考慮增值稅的問(wèn)題，如果子女名下有其他房產(chǎn)，那需要根據(jù)各地規(guī)定的不同，繳納增值稅和附加稅費(fèi)。注意，繼承人不需要有購(gòu)房資格就可以繼承房產(chǎn)。

如果采用買(mǎi)賣(mài)的方式把房產(chǎn)給子女，那么子女需要有當(dāng)?shù)刭?gòu)房資質(zhì)，而且從父母出買(mǎi)入房子會(huì)對(duì)其未來(lái)再購(gòu)房資質(zhì)產(chǎn)生影響。根據(jù)家庭現(xiàn)有住房套數(shù)、住房面積、地區(qū)規(guī)定的不同，雙方需要繳納的契稅也不相同。買(mǎi)賣(mài)相比其他兩種方式，一二套有一定的稅優(yōu)，稅負(fù)相對(duì)均衡，但是子女再轉(zhuǎn)讓時(shí)需要持有一定年限才能享受稅收的優(yōu)惠政策。 根據(jù)現(xiàn)實(shí)的情況不同，應(yīng)該選擇最適合自身的過(guò)戶(hù)方式。

總結(jié)以上三種過(guò)戶(hù)方式的稅費(fèi)問(wèn)題，如想均衡過(guò)戶(hù)再轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)稅負(fù)、簡(jiǎn)化流程，建議采用買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的方式；如果僅想盡量減輕過(guò)戶(hù)環(huán)節(jié)稅負(fù)、簡(jiǎn)化流程，或盡快再轉(zhuǎn)讓又希望享受稅優(yōu)計(jì)劃，建議采用贈(zèng)與過(guò)戶(hù)；如果房產(chǎn)套數(shù)已滿(mǎn)無(wú)購(gòu)房資質(zhì)或不著急過(guò)戶(hù)且家庭關(guān)系簡(jiǎn)單，建議采用繼承過(guò)戶(hù)的方式。 “父母之愛(ài)子，則為之計(jì)深遠(yuǎn)”，父母總是會(huì)為子女做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，希望能在自己過(guò)世之后給子女留下一份生活保障。房子作為一般家庭最重的財(cái)富，選擇最劃算的方式傳給子女非常重要。珍惜父母給我們的愛(ài)，心懷感恩，活在當(dāng)下。

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