2013年以來，關于中國房地產市場見頂的判斷不絕于耳；但此后數年至今，中國房地產一直保持著有韌性的增長。以人口結構、人口流動等客觀數據、結合日韓兩國的房價發展趨勢來看，我國房價還將長期維持增長。

那么，哪些城市的房產可否作為長期剛需進行投資？

我國房價遠未見頂、低增速持續至2029年以后

我國在2019年完成人均GDP突破1萬美元后，正快速挺進發達國家的行列。經濟高速發展的另一面是，我國的總和生育率也經歷了快速下降。以發達國家作為參考對比，我國的總和生育率由6降低到2.1以下僅用了24年，其速度僅低于用了23年的韓國，而英美等發達國家普遍用了上百年時間。

5月中旬，隨著第七次全國人口普查數據的公布，各種關于“生育率下降”、“人口增速或將迎來拐點”、“人口紅利見頂”的輿論便屢見不鮮。 受人口變化影響最大、最直接的便是房地產市場，人口數量決定著住房需求。具體來看，人口多寡對應住房需求的大小；人口的區域分布和流動趨勢是房企投資布局的重要因素；人口的年齡結構也藏著房地產商機。

從房價的成長周期來看，除了城鎮化率，適齡購房人口也是一項關鍵因素。就住房需求而言，一般將25至44歲或49歲年齡段人口作為適齡購房人口。因此，某地區內城鎮化率的高低和適齡購房人口的多寡直接影響著該區域的房價。 2020年我國的城鎮化率化為63.9%，對比之下，多數發達國家的城鎮化率在2018年已超過80%、日本更是高達91.62%。

參考與我國人口趨勢相近的日韓兩國，可以明顯發現，當城鎮化率到達70%-75%后，兩國住宅新開工面積見頂、快速城市化階段的結束。 快速城市化結束后，房地產支撐由首次購房人群換成了改善性購房人群，房價由高增長切換至低增長。日本的首次購房人群于1976年見頂，改善性需求第一次見頂是在12年后的1988年，而房價在3年后的1991年才見頂，歷經15年之久。

韓國首次購房人群于1992年見頂，改善性購房人群第一次見頂是在16年后的2008年，但房價仍然保持低增，尚未出現首次見頂。 同樣參照上述見頂時間，華創證券判斷中國房價增速的切換發生在首次購房人口比例見頂（2019）前后，而此后房價的低增長有望維持10年以上。

一、二線城市房產仍是投資剛需？

中國房價的總體走勢或將維持低增速，而各座城市的房價趨勢在人口流動的作用下已顯現出差距。 第七次人口普查數據顯示，從2010到2020年，廣東人口增加最多，10年增加了2171萬、年均復合增速1.91%；黑龍江、吉林人口減少最多，10分別減少了646,39萬和337.94萬，年均復合減速分別為1.83%和1.31%。 對應到房價趨勢來說，廣東東莞的二手房均價由2011年底的6451元/平米增長至近期的21658元/平米，漲幅為2倍有余。

而東北兩座省會城市的房價僅收獲了相對微弱的漲幅，哈爾濱的二手房均價由2011年底的7215元/平米增長至近期的8944元/平米、長春的二手房均價由2011年底的6981元/平米增長至近期的9165元/平米。

除了淺層的人口流動會導致房價趨勢分化外，高收入、高技術、高學歷等優秀人才的涌入更會導致一座城市的房價走高。 從房地產投資的角度來看，北京五環內和上海外環里是絕對的“剛需資產”。

上述地段內的房產無論何時均有投資價值，其升值空間是毋庸置疑的、漲幅收益只是有長、短期之分罷了。 浙商證券認為，在大城大國背景下，超大、特大城市的高收入人群推升地產需求。短期來看，凈流入的高收入人群有較強的首套剛需或配置需求；長期來看，高收入人群還會帶來改善型需求、養老度假等差異化地產需求。 因此，高收入人群規模的增加持續推升一線城市的地產熱度，成為決定一線城市房價的核心變量，這也可以解釋“為什么2017年后北京、上海常住人口出現凈流出后，房價依舊持續上行”。

除了北、上、廣、深外，杭州、成都、武漢等二線城市也已具備上述“人才引進優勢”。以成都為例，2004年10月底，李嘉誠旗下的和記黃埔以21.35億元總價，拿下成都南城都匯項目，成交樓面價僅1030元/平米。到2016年時，該項目的房價為1.2萬/平米-1.6萬元/平米；時至2020年，該區域房價漲到2.3萬/平米-2.5萬元/平米。 因此，在討論一座城市的房產可否作為投資剛需時，不妨參考一下它的人口流入情況和“人才流入”情況。

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