近日，因部分理財產品到期未兌付，多位投資者趕往恒大集團總部，就恒大財富相關問題進行線下維權對話。 9月13日，為解決、投資產品兌付問題，恒大方面已公布三種兌付方案供投資者選擇，分別為：現金分期兌付、實物資產兌付、沖抵購房尾款兌付，投資者可從三種方案中選擇其中一種兌付，或者組合任意兩種及三種方案兌付。 并且，恒大否認關于公司的破產謠言。

針對網絡上近日出現的有關恒大破產重組的言論，恒大集團回應稱完全失實。恒大方面表示，公司目前確實遇到了前所未有的困難，但公司堅決履行企業主體責任，全力以赴復工復產，保交樓，想盡一切辦法恢復正常經營，全力保障客戶的合法權益。

恒大上半年虧損超63億 花旗下調未來收益預期

從經營層面來看，恒大的營收主要由四部分構成，即房地產開發、物業投資、物業管理及其他業務，房地產是其中的核心權重項。2020年中國恒大錄得營業收入5072.5億元，其中房地產部分收入4945.5億元、物業投資收入12.8億元、物業管理收入65.6億元。 2020年全年，恒大實現毛利潤1226.1億元、凈利潤314.0億元，但2021年或將成為恒大經營轉折的關鍵年。

2021年上半年，57家A+H物業管理上市公司中，恒大物業以79億元的營收、19億元的凈利潤位列行業第二；恒大物業在管面積同比增加近80%，規模超4.5億㎡，位列行業第一；未來的合約面積規模約8億㎡，位列行業第二。

而不得不提的是，恒大物業的服務對象基本為自家開發的房地產項目。截止到今年上半年，其第三方在管面積占比約為30%，遠低于世茂、保利等物業公司。

在恒大的營收體系內，恒大物業規模太小、且嚴重依附于恒大地產。若恒大地產的基本盤崩塌，恒大物業很有可能會落到“皮之不存，毛將焉附”的地步。 今年8月25日，恒大公告稱，預計上半年凈利潤90億元-105億元，同比下降29%-39%。利潤主要構成為房地產開發業務虧損約40億元，新能源汽車集團虧損約48億元，出售持有恒騰網絡部分股份及持有其剩余股份按市價估值之盈利合計約185億元。

然而僅僅6天后的8月31日，恒大發布的2021年中期財報顯示，上半年恒大營收1735.5億元，同比降27.09%；凈虧損63.3億元，去年同期凈利潤189.5億元。 另外，花旗近期將中國恒大2022-2023年的每股收益預測下調59%-60%，下調毛利率假設，預計核心地產業務2021年虧損。

恒大銷售面積增加 銷售額減少

今年以來，多數頭部房企均實現了銷售面積、銷售額的同步正增長，而恒大卻是銷售面積正增長、銷售額負增長。

今年1-8月，世茂集團實現銷售面積約為1120.6萬㎡、同比＋16％，銷售金額約1989.2億元、同比＋18％；融創實現銷售面積2868.0萬㎡、同比＋28.39％，銷售額4151.7億元、同比＋33.17％；美的置業實現銷售面積842.1萬㎡、同比＋31.56％，銷售額1012.3億元、同比＋40.95％；招商蛇口實現簽約銷售面積939.13萬㎡、同比＋31.93％，簽約銷售金額2,176.32億元、同比＋35.70％；新城控股實現銷售建筑面積約1424.4萬㎡、同比＋11.3％，銷售金額1522.9億元、同比＋9.5％；中南建設實現銷售建筑面積約1022.2萬㎡、同比＋15.0％，銷售金額1408.4億元、同比＋17.9％；中梁控股實現銷售面積約945.2萬㎡、同比＋22.5％，銷售金額約1190億元、同比＋23.3％。 相比之下，恒大1-8月累計實現銷售面積5379.0萬㎡、同比＋9.0％，但銷售金額同比下滑2.7％至4386.5億元。其中，8月銷售面積微增0.3％至534.1萬㎡，而銷售金額同比下滑26.0％至380.8億元。

9月1日，據恒大集團官網消息，恒大集團舉行“保交樓”軍令狀簽署大會。集團8位副總裁率八大保交樓專項工作組以及各省公司董事長率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。 但近期，恒大在港交所發布公告稱，預期9月銷售持續大幅下降，導致集團銷售回款持續惡化，進一步對現金流及流動性造成巨大壓力。并且，恒大認為，對集團的持續負面新聞報道嚴重影響潛在購房者信心。

多只債券淪為“垃圾債”

國金證券在其研報中稱，隨著地產調控政策收緊，恒大等民營房企的流動性問題爆發。2020年，恒大的有息負債為7165.3億元、貨幣資金僅為1587.5億元，其剔除預收賬款后的資產負債率為76.7％，凈負債率為152.9％，現金短債比為0.47，監管層要求的三道紅線指標還未達標。 恒大計劃2022年三條紅線轉綠，于2021年6月30日，凈負債率降到100%以下；2021年12月31日，現金短債比達到1以上；2022年12月31日，剔除預收賬款的資產負債率降到70%以下，達到“三條綠線”。

但現實是，8月31日，據中國結算公司官網披露關于發布債券適用的標準券折算率的通知，恒大地產集團多只公司債券的標準券折算率不足三成，折算率區間為0.2-0.29。

9月2日，中誠信國際公告稱，決定將恒大地產集團主體及相關債項信用等級由AAA下調至AA，并列入可能降級觀察名單；9月8日，惠譽報告稱，將中國恒大集團及其子公司恒大地產集團有限公司的長期外幣發行人違約評級（IDR）由“CCC+”下調至“CC”。 9月9日，恒大系債券“20恒大01”跌超31%，盤中二次臨時停牌。事實上，不只是“20恒大01”，自今年5月底以來，15恒大03、19恒大01、20恒大02的二級市場價格均由90多元一路震蕩下跌至30元左右，或已淪為“垃圾債”。

根據聯合資信的數據，2021年上半年債券違約規模接近984億元，債券違約涉及的主體分布于15個行業，其中房地產的違約數量較多；從wind披露的企業首次違約報表來看，強監管的地產行業違約公司數也較多。

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