今年2月份以來，公募REITs持續下跌，在大類資產中可以說是表現較差，在大A中飽受折磨的投資者如果也購買了REITs產品，可能心情會雪上加霜。4月18日，中證REITs指數跌破1000點，截至6月29日中證REITs指數跌至839.34點，今年以來累計跌幅達20.4%。

2023年之前上市的24只公募REITs中，年初至今（截至6月29日數據）收益全部為負。

數據來源：Choice金融終端

目前來看中證REITs指數并沒有止跌反彈的跡象，為何公募REITs市場跌跌不休呢？

一、投資者結構不健全市場流動性較差
首先，應該認識到我國公募REITs市場成立時間較短，整體規模較小，屬于一種新興的投資產品，投資者尚未對REITs定價形成一致的預期。有券商做過統計，大部分公募REITs的機構持倉占比較高，而且機構占比中大部分為原始權益人以及險資等戰略投資者，他們通常以長期持有為目標，手中的份額是不太會在二級市場上進行頻繁交易的。因此，REITs市場的交易主力實際上是小部分機構投資者和廣大散戶，這部分機構投資者往往會面臨短期的業績考核，而散戶也更容易受到市場情緒的影響。這樣就會形成一種有定價能力的機構不交易，而缺乏定價能力的投資者反而成了市場價格的主要拉動者。

因此中國公募REITs市場目前并不是一個充分、有效的市場，還是一個由少數投資者定價的市場。少數投資者的操作就很容易拉動整個市場價格，出現急漲急跌的現象。

二、經濟恢復不及預期負面消息引發投資者恐慌情緒
REITs與宏觀經濟和房地產業是高度相關的，特別是產業園區類REITs更是與經濟好壞息息相關。近期出口、PMI、失業率等宏觀經濟數據并不理想，對REITs也會產生直接影響。此外，一些上市房企停牌甚至退市，部分工業園區REITs租戶退租等負面消息，也引發了部分投資者的恐慌拋售，從而導致REITs市場持續下跌。

三、債市及股市的分流
債市方面，今年以來10年國債利率較去年末下行明顯，債市走牛。另外股市方面許多資金也都押在了AI、中特估、TMT等熱門賽道身上。因此在市場投資資金有限的情況下，債市和股市也在一定程度上分流了REITs的增量資金。

那么站在當前的時點上是去還是留，我們該如何看待REITs投資呢？我們對REITs投資應該有一個正確的認識，一方面REITs可以為投資者帶來較為穩定的分紅收益，另一方面REITs本身的價格也會隨市場情況而波動。本輪REITs市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而分紅收益沒有太大變動。因此從長期資產配置的角度來看，REITs并沒有失去其應有的價值，投資者應更加關注REITs產品的中長期價值，不宜盲目看空，避免“追殺漲跌”。同時下半年宏觀基本面有望逐步恢復，隨著經濟的好轉，預計在一定時間內，REITs價格也有望得到修復。

免責聲明：本文僅代表個人觀點，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。